成功案例

口头买房,不足以证明合同当然成立

作者:陈力维 来源:找法网 日期:2017年05月05日

 

案情简介:2005年,李某与赵某口头约定,赵某将拆迁安置房出售给李某,李某因此支付购房款3万元,赵某出具收条。2013年,赵某取得房屋后转卖秦某。李某诉请解除房屋买卖合同并返还预付款、赔偿房屋增值损失120万余元。

法院认为:①《合同法》第10条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。故本案双方当事人协商转让房屋,应依法采用书面形式签订合同。但李某仅能提供收条一份,收条属于用以证明赵某收取房款的证据,而不具有书面合同形式。②《合同法》第12条规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第1条第1款规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。由于本案双方当事人口头协议中对于标的和数量存在争议,收条并不能证明实际出售房屋的具体面积,尚未形成合意,该合同尚未成立。③《合同法》第36条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在双方当事人对于出售房屋面积存有争议的前提下,房屋价款总额亦不能确定,尚不足以证明李某实际交付3万元满足已经履行主要义务的条件,不能当然适用该规定认定合同成立。④《合同法》第42条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。赵某在将房屋出售给李某后,未经买方同意,擅自将争议房屋出售给秦某,违背了诚实信用原则,应承担缔约过失责任。虽然李某对于合同未能依法成立存在一定过错,但是双方已达成了口头协议出售房屋,赵某一方违法诚实信用原则对外转卖房屋,导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件,故赵某应承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。缔约过失责任赔偿范围,应以对方缔约过失造成的实际损失为标准,包括造成的订约机会丧失而受到的损失。根据李某在房屋买卖期间向信用社贷款利率,以及同期房屋价格大幅度上涨的实际情况,酌情认定按照购房款3万元的资金利息计算损失,判决赵某返还李某3万元并按银行同期贷款利率4倍支付利息。

以上内容由陈力维律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电陈力维律师。

陈力维图片

陈力维律师

执业机构:广东正平天成律师事务所

手机:18819330338

律师资料
陈力维图片 陈力维律师
地区:广东 广州
手机:18819330338
(咨询律师请说明来自找法网)
免费法律咨询

执业证号:14401201510342374
执业机构:广东正平天成律师事务所
办公电话:87302008
联系地址:levych
用户评价
品牌推荐
法律咨询
律师在线
法律法规
合同范本
法律常识
案例分析
网站公告
     以专业的技能为您减少损失 以高效的行动为您节省时间 马上向陈力维律师咨询

技术支持:找法网 版权所有:陈力维律师  律师执业证书号码:14401201510342374

电话:87302008 手机:18819330338 您是该网站第23783位访客

总站网址:http://china.findlaw.cn EMAIL:law@findlaw.cn

技术/客服:TEL:400-678-6088 传真:020-66611122 QQ:4006768333 ICP备案号:B2-20050373

免责声明:以上所展示的会员介绍、成功案例等信息,由会员自行提供,内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责。找法网对此不承担任何责任。
友情提醒:为规避您的风险,建议您在聘请律师前务必到其所在律所或通过当地律师协会、司法局核实律师身份信息。

找法网二维码

快速关注律师